相続時精算課税税度と住宅取得等資金の非課税制度とは？
あなたが不動産を購入するときに両親から資金の贈与を受けたとしましょう。その場合、「相続時精算課税制度」・「住宅取得等資金の非課税制度」という2つの贈与税の特例制度の適用を受けることができます。
難しそうな名前ですが、この2つの制度は全く違いますし、重要な制度です。
もしあなたが、不動産購入で親からの資金援助を受けようと考えていらっしゃる場合には、この2つの制度の内容と違いを必ず理解すべきです。
相続時精算課税制度と相続時精算課税選択の特例とは？
あなたが不動産を購入するときの資金を贈与で受けたい場合には、「相続時精算課税制度」あるいは、「相続時精算課税選択の特例」のいずれかを選択することができます。
贈与について詳しく知りたい方は、「不動産の贈与税について」を参照してください。
「相続時精算課税制度」と「相続時精算課税選択の特例」の違いとはなにか
「相続時精算課税制度」は、贈与をする者が、1月1日時点で60歳以上の親・祖父母で、贈与をする財産は現金、借入金の免除など何でも良いですが、「相続時精算課税選択の特例」は贈与をする者が、同じく親・祖父母だが年齢制限はなく、贈与をする財産も、住宅を取得するためもしくはリフォームをするための資金であることに限られます。
どのような制度か
どちらも贈与税と相続税を一体化させた課税方式であり、あなたが将来、相続を受ける際に精算することを前提に、生きている間つまり相続関係にある親から子への生前贈与を行いやすくするための制度です。
簡単に言うと、あなたが将来親などから相続を受けるであろう分を今使いたいから早めに前借りするみたいなものです。前借りなので、相続の時にこの前借りした分を加えて相続の計算しなければなりません。そのため、この制度自体に相続税などの節税メリットがあるわけではありません。
非課税となる金額はいくらか
この枠は2,500万円分あります。贈与を受けた額がこの2,500万円の非課税枠を超えた場合、一律20%の税率で課税されます。その課税された贈与税は相続時にあわせて相続税と計算されますし、贈与税額が相続税額を超えて払いすぎた税金については相続した時に還付されます。
メリット・デメリットとはなにか
贈与された財産は贈与された時の価額とします。例えば親のマンションをこの制度を利用して贈与を受け、将来相続した時にこのマンションが値上がりしていたならば、相続時よりも払う税金が安くなるかもしれません。ただ、これはいつ相続が発生するかわからないので、これをメリットとは言い難いかもしれません。
ただし、贈与は現金よりも住宅のほうが節税になります。なぜなら、住宅取得資金を贈与するよりも、贈与者が住宅を建ててそれを贈与するほうが財産評価が下がるため、相続税の節税になるからです。
逆に「小規模宅地等の特例」が受けることができないので、相続の時にこの制度を適用した方が有利な場合は贈与を受けない方が良いでしょう。
贈与であっても、毎年110万円までは無税という仕組みがありますが、相続時精算課税制度を使った場合、その贈与してくれた人だけからは、もう110万円の制度を利用してお金をもらうことはできないことにも注意が必要です。
住宅取得等資金の非課税制度
あなたが直系尊属である両親、祖父母、曽祖父母から不動産を購入する資金として贈与を受けた場合に一定の金額が非課税となる制度のことです。この制度は単独で使うことも、相続時精算課税制度と組み合わせて使うことも可能です。
非課税枠 +（基礎控除額110万円 or 相続時精算課税2,500万円）
平成28年度の住宅取得等資金の非課税制度は注意が必要です。政府は消費税10%で消費が落ち込むことを避けたいために、駆け込み需要の反動を減らそうとしています。そのため消費税10％で住宅を取得した場合、非課税枠がぐっと上がるわけです。
非課税の限度額一覧表
| 住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間 | A 住宅を消費税10%で取得 | B A以外 | ||
| 良質な住宅用家屋 | 左記以外の住宅用家屋 | 良質な住宅用家屋 | 左記以外の住宅用家屋 | |
| 〜平成27年12月 | ー | ー | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 平成28年1月〜平成28年9月 | ー | ー | 1,200万円 | 700万円 |
| 平成28年10月〜平成29年9月 | 3,000万円 | 2,500万円 | 1,200万円 | 700万円 |
| 平成29年10月〜平成30年9月 | 1,500万円 | 1,000万円 | 1,000万円 | 500万円 |
| 平成30年10月〜平成31年6月 | 1,200万円 | 700万円 | 800万円 | 300万円 |
この住宅を消費税10%で取得とは、住宅用家屋の取得等に係る対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合を言います。そのため、例えば平成28年12月でも費用の額に含まれる消費税の税率が8%ならばBを使います。
「良質な住宅用家屋」について詳しく知りたい方は、「500万円分の非課税枠が増える良質な住宅用家屋」を参照してください。
住宅取得等資金の非課税制度の適用条件
１ 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象になりません。相続時精算課税制度とは違い、マンションなどの不動産を贈与することでのこの制度は使えません。
２ 直系尊属(父母・祖父母等)からの贈与であること
実の父母だけでなく祖父母からの贈与も適用可能です。
３ 贈与を受ける者がその年の1月1日において20歳以上であること
贈与を受ける者は贈与があった年に成人していないと適用を受けられません。
４ 贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡を受け、同日までに居住していること、又は居住することが確実であると見込まれていること
贈与を受けた年の翌年の3月15日までに物件の引渡を受けることができなければ、適用を受けられません。また同日までに住み始めるか、または住むことが確実であると見込まれ同年の12月31日までに住み始めていなければなりません。
５ 建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること
登記簿面積で50㎡以上240㎡以下の物件が対象となります。
６ 中古住宅の場合は建物の築年数が、マンション等耐火建築物なら25年、木造等耐火建築物以外なら20年以内であること
中古住宅の場合には築年数の制限があります。ただし、この年数を超える場合でも
(A)新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、
(B)既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの、
(C)新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住の日までに耐震修正工事を完了している
等の要件を満たす住宅も適用可能です。
「新耐震基準」について詳しく知りたい方は、「新耐震基準の不動産の証明書を取得する方法」を参照してほしい。
「既存住宅売買瑕疵保険」について詳しく知りたい方は、「中古不動産にメリットな既存住宅売買瑕疵保険とは？」を参照してほしい。
７ 贈与の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること
贈与税が発生しない場合でも、申告期限内に贈与税の申告をしなければなりません。
８ 贈与を受ける者の贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であること
贈与を受ける者のその年の所得が2,000万を超えると適用を受けられません。
まとめ
まとめると以下のようになります。
| 相続時精算課税制度 | 相続時精算課税選択の特例 | 住宅取得等資金の非課税制度 | |
| 非課税枠 | 2,500万円 | 平成28年は3,000万円か2,500万円もしくは1,200万円か700万円 | |
| この規定の適用を受ける贈与者からの贈与については、110万円基礎控除をあわせて受けることはできない。
この制度を利用した贈与者以外からの贈与財産については110万円の基礎控除を受けることができる。 |
相続時精算課税制度と併用可能。 | ||
| 贈与者 | 贈与のあった年の1月1日時点で60歳以上の親、祖父母 | 親、祖父母(年齢制限なし) | 直系尊属(年齢制限なし)
直系尊属とは受贈者の父・母・祖父・祖母等が該当する。 |
| 受贈者 | 贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上の推定相続人(代理相続人を含む)である直系卑属、孫
受贈者である兄弟姉妹がそれぞれ、贈与者である父母・祖父母ごとに選択することができる。 |
贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上の直系卑属 | |
| 税率 | 非課税枠を超える部分に対して一律20% | 歴年課税の場合→非課税枠＋基礎控除額(1,000万円+110万円)を超える部分に対して累進課税(10%〜55%)
相続時精算課税制度と併用する場合→非課税枠(1,000万円+2,500万円)を超える部分に対して一律20% |
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| 贈与財産 | 不動産・有価証券・借入金の免除・金銭など、どのような財産でも可能。贈与財産の価格、贈与回数にも制限なし。 | 自己の住宅およびその敷地の購入資金、一定の増改築の対価として充てるために受ける金銭の贈与であること。(平成31年6月30日までに贈与した場合に限る)
平成23年1月1日以降の贈与については、住宅の新築等に先行して、その敷地の用に供される土地等を取得する場合のその土地等の対価として充てるために受ける金銭の贈与も適用可能だが、建物に受贈者の名義を入れる必要がある。 |
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| 物件の引渡 | 贈与の翌年3月15日までに、住宅の引渡しを受け、同日までに自宅として居住しているか、同日以降に遅滞なく自宅として居住することが確実と見込まれること。(平成31年6月30日までに締結している住宅用家屋の取得等に係る契約に限る) | ||
| 物件の要件 | 対象となる新築住宅
対象となる中古住宅
増改築
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対象となる新築住宅
対象となる中古住宅
増改築
※床面積(登記簿面積)上限240㎡は震災被災者は除く |
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| 申告義務 | 税金が生じなくても贈与の翌年2月1日より3月15日までに最寄りの税務署に贈与税の申告を行わなければならない。
相続時精算課税制度を選択した場合には、その選択をした贈与者からの贈与についてはその贈与者の相続時まで本制度の適用が継続されることになるので、撤回をすることができない。 |
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| その他 | 受贈者の所得金額が2,000万円(給与の場合約2,245万円)を超える場合には非課税枠が0円となる。 | ||
- 住宅購入資金として贈与を検討する際には、まずは「住宅取得等資金の非課税」を検討します。
- 住宅取得等資金の非課税枠は、良質な住宅用家屋かそうでないか、消費税10%で取得するかそうでないかで大きく変わります。
- それでも足りなくて贈与を受けたい場合には、「基礎控除110万円」か「相続時精算課税2,500万円」を利用します。
- 「相続時精算課税」は、将来の貰える相続分の前借りということができます。
- マンションなど不動産の贈与を受ける場合には「相続時精算課税」のみです。
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