不動産の贈与税について

あなたが不動産を購入するとき、親から購入資金をもらったときには贈与税を払わなければなりません。

もちろん、不動産をタダでもらった場合にも贈与税を払わなければなりません。

贈与税とはどのような税金でしょうか？

贈与といっても、どうやって不動産の価値を出すのでしょうか？

どのような行為が贈与とみなされるのでしょうか？

 

贈与税とは？その計算方法

贈与税とは、個人が相手からのプレゼント(=贈与)によって受け取った物(=財産)に課せられる国税です。毎年1月1日〜12月31日までの1年間の贈与の合計額に対して、翌年の2月1日〜3月15日までの期間に申告し納税を行います。なお、「このお金は別に贈与税の対象になりませんよ」という基礎控除というものがあり、その金額は年110万円になります。つまり、お年玉を110万円分プレゼントされても贈与税を払う必要がないし、申告する必要もありません。

贈与税の計算

110万円分までかからないので、その部分は差し引かなければならない

課税価格＝贈与財産価額−110万円(基礎控除)

税額＝課税価格×税率−控除額

ここでの税率と控除額とはなにを表すのでしょうか。

平成27（2015）年1月以後の贈与税については計算方法が以下の二通りとなりました。

ここから税率と控除額がわかります。

特例贈与財産の場合（20歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた場合）

直系尊属とは自分の父母・祖父母・曾祖父母のことです。

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	ー
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	30万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190万円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

一般贈与財産の場合（特例贈与財産以外の場合）

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	ー
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	25万円
1,000万円以下	30%	65万円
1,500万円以下	40%	125万円
3,000万円以下	45%	175万円
4,500万円以下	50%	250万円
4,500万円超	55%	400万円

では、ここで例を出してみましょう。

例えば20歳以上の子が親より500万円の贈与を受けた場合、贈与税はいくらになるでしょうか。

上記の計算式に当てはめると、(500万円−110万円)×20%−30万円＝48万円　になります。

このように、現金でもらった場合は「○○万円」とわかりやすいが、もし不動産の贈与を受けた場合、それが「○○万円」とはわかりません。不動産における贈与財産価額はどのように算出すれば良いのでしょうか。

 

贈与するときの不動産の価値はいくら？

原則として、相続税評価額で出すことになっています。

相続税評価額とは相続税を算出するときの評価額で、土地の場合は「路線価額」から出すことができます。

路線価額

評価される土地に接する道路につけられた価格。これを基に相続税や贈与税計算の前提となる土地の評価を求める。路線価額は公示価格の80%の水準になるように調整されている。

公示価格

一般の土地の取引価格に対する指標等として毎年1月1日時点での価格がその年の3月に国土交通省より発表される。

路線価による土地の計算方法

土地の1㎡当たりの価格（路線価）×　土地の広さ

例えば、あなたが贈与を受ける土地が100㎡だとしましょう。

路線価が30万円だとすると　30×100＝3000万円　ということになります。

路線価を知りたい方は、国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」を参照してください。

上記の路線価図に路線価がのっていない土地や、建物部分については、市町村から送られてくる「固定資産税評価額」を使います。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算の基となる評価額のこと。3年に1度評価替えが行われ、平成24年に評価替えが行われた。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されている。

建物部分については、固定資産税評価額をそのまま使えば良いのですが、路線価がのっていない土地については、固定資産税評価額にその地域ごとの倍率を乗じて出します。

この倍率(=評価倍率)を知りたい方は、国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」を参照してください。

建物の計算方法

固定資産税評価額

土地の場合は、路線価だけで計算すれば良いかもしれませんが、あなたがマンションや戸建ての贈与を受ける場合は、土地の計算と建物の計算をあわせてしなければいけないことに注意しなければなりません。

マンションの土地については登記簿謄本に、あなたがマンションの敷地の何パーセントを所有しているかわかるので、それで計算します。

 

こういう場合は贈与かも！？

次のような行為も贈与に含まれることに注意が必要です。

A.　平均相場よりも著しく安い(高い)価格で不動産を買い受けたとき

例えば、親より平均相場5,000万円のマンションを1,000万円で買った場合など。

B.　不動産購入の借金を免除してもらったとき

親に借金をして、その後返済をしないことにする場合など。

C.　世間一般常識的でない返済条件で、親族などから借金したとき

一般の銀行などの条件と大幅に違ったり、無利子の場合など。

D.　お金を受け渡ししていないのに不動産の名義を変更したとき

夫しか資金を出していないのに夫婦共有名義にしたり、親が資金を出したのに親の名義がない場合など。

E.　親族の名前を借りて、不動産を取得したとき

ローンがダメなどの理由で自分が借金できないため、親の名義で取得して、借金は自分で返済している場合など。

（名義について詳しく知りたい方は、「出したお金のどこまでが共有名義・共有持分に含まれる？」を参照してください。）

では、不動産を購入するための資金の贈与を受けたい場合、もしくは親から借りるなどの資金援助を受けたい場合はどのようにすべきなのでしょうか。

住宅を購入する資金として贈与を受ける場合について、詳しくは「相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税制度」を、

住宅を購入する資金として親からお金を借りて（親子間借入れ）の方法について、詳しくは「親が資金を援助する場合の方法」を、

夫婦の間で贈与する場合（おしどり贈与）について、詳しくは「おしどり贈与の特例」を

それぞれ参照してください。

まとめ

贈与税は贈与によって財産を受け取った人に課税されます。

1月1日〜12月31日までの1年間の贈与の合計額に対して、翌年の2月1日〜3月15日までに申告と納税を行います。

年110万円までは贈与税の対象とみなされません。

贈与するときの不動産は、土地については路線価額、建物については固定資産税評価額で計算します。

 

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