不動産の相続税について

あなたに相続が発生したとき、相続税を払わなければいけないかもしれません。

そもそも相続税とはどのような税金でしょうか？

どのような基準で相続税を払わなければならないのでしょうか。逆に払わなくても良い基準もあるのでしょうか？

そして相続において、価格が定まっていない不動産の価値がいくらかというのをどのようにして算出することができるのでしょうか？

ここでは、相続税、特に不動産の相続について説明します。

相続税とは？

相続税とは、個人が人の死亡によって財産の相続または遺贈（いぞう）により取得した人に相続財産に対して課せられる国税です。相続とは、何らかの手続きを行うことなく当然のように被相続人(=死亡した人)の財産が相続人に引継がれることを言います。「当然のように」なので、ここで相続する人とは身内のことです。これに対して遺贈は、遺言によって、遺言者の財産の全部または一部を贈与することを言います。一般的に遺言書では相続人、つまり身内以外の者に遺産を与える場合に「遺贈する」という表現をするが、相続人に対しても遺贈することはできます。

相続税が課される根拠としては、「富の再分配」という考え方があります。「富の再分配」つまり「所得再分配」は、貧富の差を減らし、富を持つ階層の固定化とそれに伴う社会の硬直化を阻止して、社会的な公平と活力をもたらすための経済政策の一つであるとされています。例えとして、相続税として豊かな人から財産を取り、そのお金で道路や公園などの社会公共施設等を整備することで、貧しい人も利用することができて恩恵を受けられる結果、豊かな人と貧しい人の差が縮まるという考え方です。

相続税は、被相続人(=死亡した人)が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に被相続人の住所地の所轄税務署に申告し納税しなければなりません。その遺産にかかる基礎控除額の範囲内であれば申告も納税も必要ありません。遺産にかかる基礎控除額は3,000万円+600万円×法定相続人の数で計算することができ、その額を遺産額を超えてしまうと、超えた分について相続税を支払わなければなりません。

相続放棄について

相続人(=相続を受ける人)が被相続人(=死亡した人)の財産及び債務について一切の財産を受け入れないことを「相続放棄」といいます。例えば、被相続人の負(=マイナス)の財産である債務が正(=プラス)の財産よりも多い場合に「相続放棄」をすることによって負担を免れることができます。「相続放棄」についての意思表示は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述することが必要になります。

被相続人の財産を条件なしにすべて承継することを「単純承認」といい、これに対し、正の財産の範囲内で負の財産を承継することを「限定承認」といいます。この「限定承認」も相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述することが必要になります。

被相続人の所得税準確定申告

所得税の確定申告が必要な人は通常、翌年3月15日までに前年分の所得の確定申告を行うが、個人が死亡した場合には、その年の1月1日から死亡の日までの期間の所得についてを相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内に確定申告をしなければなりません。これを順確定申告といいます。この申告は相続人(=相続を受ける人)全員が納税者となり、被相続人(=死亡した人)の所得申告を行う義務があります。

相続の5つのステップ

相続財産は不動産だけではなく、現金や有価証券なども含まれるため、相続税がかかるかどうかについては全て計算する必要があります。相続の流れとしては次の5つのステップをクリアしていくことになります。

①　相続人が誰かを確定する

法定相続人の確定
遺言等の有無の確認など

法定相続人・法定相続分とは？

法定相続人は、次のように配偶者と一定の血族(=故人の血縁者)からなります。まず、配偶者は必ず相続人となります。配偶者と血族相続人は共同して相続します。また第1〜3順位の異なる血族相続人同士が共同して相続することはなく、あくまでも第1順位がいなければ第2順位といったように、次の順位で相続人となります。故人の子と故人の親とか、故人の親と故人の兄弟姉妹とか相続人になることはありません。

血族相続人	内容
第1順位　直系卑属（子供・孫）	常に相続人となる。子供が死亡の場合は孫が相続人となる。
第2順位　直系尊属（父母・祖父母）	直系卑属がいない場合、相続人となる。父母がいない場合、祖父母が相続人となる。
第3順位　兄弟姉妹	直系卑属・尊属共にいない場合、相続人となる。兄弟姉妹が死亡の場合、兄弟姉妹の子供が相続人になる。

法定相続人がどの程度の相続財産を受けれるかを法定相続分といいます。

法定相続人	法定相続分
配偶者と直系卑属（子供・孫）の場合	配偶者1/2 子供（孫）1/2（複数の場合人数按分）
配偶者と直系尊属（父母・祖父母）の場合	配偶者2/3 父母（祖父母）1/3（複数の場合人数按分）
配偶者と兄弟姉妹の場合	配偶者3/4 兄弟姉妹1/4（複数の場合人数按分）

遺言があった場合は、上記の法定相続より優先されることに注意が必要です。民法は、遺言で、法定相続分とは異なった相続分を定めることができ（民法902条1項本文）、また遺言で、法定相続分の場合の遺産分割協議等の方法によらずに遺産分割の方法を定めることができる（民法908条）としています。つまり、遺産承継の遺言があれば、遺留分の制限はあるが、原則として法定相続に優先し、遺言に決められた配分に従って遺産が承継されます。

遺留分の割合
直系尊属のみが相続人の場合	1/3
それ以外の場合	1/2

仮に遺言に「愛人の子供に全て遺産を渡す」と書いてあっても、最大1/2までということになります。ただし、この遺留分の権利を有するのは配偶者・子・直系尊属に限られます。

②　何が相続財産に当たるか確定する

相続財産・債務のリストアップをする
遺言がない場合、遺産分割協議書の作成

相続財産とは？

相続（遺贈を含む）により取得した財産は相続税の課税対象となる。

本来の相続財産	相続などにより取得した財産。土地、建物、現預金、有価証券など。
みなし相続財産	被相続人の死亡に起因して得られる財産。死亡生命保険金、死亡退職金など。

相続開始前3年以内に被相続人からの贈与により取得した財産や相続時精算課税制度を適用して被相続人から贈与により取得した財産も相続財産に加算します。加算される金額は贈与財産の贈与時の価額となります。

相続したマイホームの土地・建物の財産価値の算出方法

不動産を単純に売却した時のお金と不動産を相続財産としていくらのお金になるかというのは、同じお金でも大きく異なります。相続税を計算するために相続財産として、その不動産がいくらかを算出したものが相続税評価額です。土地の評価は通常「路線価額」により、路線価額の定められていない地域では固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求めます。なお、一定の要件を満たす宅地については、小規模宅地の評価減の特例を受けることができます。

路線価額

評価される土地に接する道路につけられた価格。これを基に相続税や贈与税計算の前提となる土地の評価を求める。路線価額は公示価格の80%の水準になるように調整されている。

公示価格

一般の土地の取引価格に対する指標等として毎年1月1日時点での価格がその年の3月に国土交通省より発表される。

路線価による土地の計算方法

土地の1㎡当たりの価格（路線価）×　土地の広さ

例えば、あなたが相続を受ける土地が100㎡だとしましょう。

路線価が30万円だとすると　30×100＝3000万円　ということになります。

路線価を知りたい方は、国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」を参照してください。

上記の路線価図に路線価がのっていない土地や、建物の評価は、市町村から送られてくる「固定資産税評価額」を使います。一般的に新築時の建物の固定資産税評価額は建築価格の60%前後となっているようです。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算の基となる評価額のこと。3年に1度評価替えが行われ、平成24年に評価替えが行われた。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されている。

建物部分については、固定資産税評価額をそのまま使えば良いが、路線価がのっていない土地については、固定資産税評価額にその地域ごとの倍率を乗じて出します。

この倍率(=評価倍率)を知りたい方は、国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」を参照してください。

建物の計算方法

固定資産税評価額

土地の場合は、路線価だけで計算すれば良いかもしれませんが、マンションや戸建てを相続財産として計算する場合は、土地の計算と建物の計算をあわせてしなければいけないことに注意する必要があります。マンションの土地については登記簿謄本に、マンションの敷地の何パーセントを所有しているかわかるので、それで計算します。

上記を見ればすぐにわかりますが、不動産を単純に売却した時のお金と不動産を相続財産としていくらのお金になるかについては、同じお金でも大きく異なると言いましたたが、実際に売却した金額の方が、相続財産評価額より高くなります。そのため、相続税を下げることができる相続対策として、現預金や有価証券より不動産が好まれるという側面があるわけです。

③　相続税額を計算する

相続税の課税価格の計算
納税方法の検討

遺産にかかる基礎控除額は3,000万円+600万円×法定相続人の数で計算することができ、その額を遺産額を超えてしまうと、超えた分について相続税を支払わなければなりません。逆にその遺産にかかる基礎控除額の範囲内であれば申告も納税も必要ない。

相続税は金銭で一括での納付が原則ですが、納付期限までに困難な場合には、一定要件の元で分割払いの延納が認められます。延納でも厳しい場合には、一定要件の元で物納も認められます。いきなり延納や物納はできません。金銭での一括の納付が厳しい場合には、銀行から借入をして納付するケースが多いです。返済が厳しい場合には、相続した土地を売却して返済しているケースが多いです。

物納に充てることができる財産とその順位は以下の通りです。なお、特別な事情がある場合を除き、第1順位より順に選択していきます。

第1順位　国債および地方債　不動産および船舶
第2順位　社債・株式および有価証券
第3順位　動産

延納や物納を希望する方は、申告の提出期限までに税務署に申請書などを提出して許可を受ける必要があります。

④　相続税の申告と納税

相続税は、被相続人(=死亡した人)が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に被相続人の住所地の所轄税務署に申告し納税しなければなりません。申告期限までに申告しても、税金を期限までに納めなかったときは利息にあたる延滞税がかかる場合があります。

⑤　相続財産の名義変更

相続財産が、自分のものであることを証明する名義変更をするためには相続登記する必要があります。相続登記に必要な書類は、以下の通りです。

被相続人(=死亡した人)の戸籍謄本（出生から死亡まで全て）
被相続人(=死亡した人)の住民票の除票
相続人(=相続を受ける人)全員の印鑑証明書
相続人(=相続を受ける人)全員の住民票
不動産の固定資産評価証明書
不動産の全部事項証明書
遺産分割協議書

まとめ

相続税は、人の死亡により、財産を相続または遺贈により取得した人に対して課税される税金です。個人間の資産の格差調整のため、一定金額を超える財産を取得した場合には、その財産から一定額を相続税として納税しする必要があります。被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に被相続人の住所地の所轄税務署に申告し、納税しなければなりません。

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