3000万円特別控除と買換え特例を比較する

あなたが不動産を売却するときには譲渡所得の計算をしなければなりません。

譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければなりません。

そのときに適用条件を満たして、「3,000万円特別控除」か「特定居住用財産の買換え特例」を利用すれば税金が安くなります。

ただし、「3,000万円特別控除」は「特定居住用財産の買換え特例」との併用が認められていません。

「3,000万円特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」どちらを利用した方が有利なのでしょうか。

 

3000万円控除と買換え特例の計算をするにあたって

あなたが居住用の不動産を売却したとき、「3,000万円特別控除」、「10年超所有軽減税率の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という5つの特例を受けることができる可能性がある。これをマイホームを売ったときの5つの特例という。

 

 

3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例を比較してみよう

居住用の不動産(=マイホーム)の譲渡所得が3,000万円以下である場合は、「3,000万円特別控除」を使えば税金は発生しません。3,000万円を超えたときは、買換え資産の価格により「3,000万円特別控除」か「特定居住用財産の買換え特例」のどちらが有利不利なのか比較しなければなりません。

相続により取得した自宅を平成27年12月に8,000万円で売却した。取得費は不明で、10年超所有しており、譲渡費用は300万円だった。この場合、「3,000万円特別控除」か「特定居住用財産の買換え特例」のどちらを使った方が有利だろうか。

3,000万円特別控除を適用した場合

A　譲渡所得を求める。
譲渡収入−(取得費+譲渡費)
8,000万円−(8,000万円×5%+300万円)＝7,300万円

 

B　「3,000万円特別控除」を適用する。
7,300万円−3,000万円＝4,300万円
10年超所有しているので「10年超所有軽減税率の特例」を適用することができる。
4,300万円×14.21%＝6,110,300円（所得税・住民税）

特定居住用財産の買換え特例を適用した場合

上記と同じ条件で譲渡(=売却)し、取得費を含む5,000万円の物件に買換えたとしましょう。

譲渡(=売却)収入費用は8,000万円−5,000万円＝3,000万円
(8,000万円×5%+300万円)×3,000万円÷8,000万円＝2,625,000円
譲渡所得は3,000万円-262.5万円＝27,375,000円

「譲渡代金＞買換え代金」の場合には、その差額について長期譲渡所得の税率( 20.315%)で課税されるため
27,375,000円×20.315%＝5,561,231円（所得税・住民税）

よって、このケースでは「特定居住用財産の買換え特例」を選択した方が有利となります。

ただし、この取得費は将来売却した時に引き継がれることには注意しなければなりません。

このように、3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例のどちらを選択した方が有利かは、あなた自身の状況によって正解が異なるので、計算して求める必要があります。

 

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