3000万円特別控除と住宅ローン控除を比較する

あなたが不動産を売却するときには譲渡所得の計算をしなければなりません。

譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければなりません。

そのときに条件を満たせば、その利益から3,000万円差し引くことができる「3,000万円特別控除」という制度があります。

ただし、「3,000万円特別控除」は「住宅ローン控除」との併用が認められていません。

「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」どちらを利用した方が有利なのでしょうか。

 

3000万円特別控除の計算をするにあたって

あなたが居住用の不動産を売却したとき、「3,000万円特別控除」、「10年超所有軽減税率の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という5つの特例を受けることができる可能性があります。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。

 

3,000万円特別控除と住宅ローン控除を比較してみよう

平成20年1月にマンションを3,000万円(土地1,500万円・建物1,500万円)で購入し、平成28年2月に3,500万円で売却した。譲渡費用は150万円であった。そして、売却と同時に個人の売主の中古マンションを4,000万円で購入した。4,000万円の内訳は、自己資金1,000万円、住宅ローン3,000万円であった。この場合、「3,000万円特別控除」か「住宅ローン控除」のどちらを使った方が有利だろうか。

3,000万円特別控除を適用した場合

A　譲渡益を求める。
減価償却費＝1,500万円×0.9×0.015×8＝162万円
譲渡益＝譲渡収入−｛(取得価額−減価償却費)+譲渡費｝
3,500万円−｛(3,000万円−162万円)+150万円｝＝512万円

 

B　「3,000万円特別控除」を適用する。
512万円−3,000万円＝0円

よって税金はかかりません。

住宅ローン控除を適用した場合

個人が売主の不動産を購入し、平成27年に入居した場合は、住宅ローン控除を適用する上での年末ローン残高の上限は2,000万円です。入居した年から10年間の年末ローンの残高が2,000万円以上であり、かつ毎年の年間の所得税額が20万円を超える人物を前提とすると、10年間の住宅ローン控除適用による減税額は200万円となります。

よって、住宅ローンで控除される税額（所得税）は200万円ということになります。

住宅ローン控除を選択すると3,000万円特別控除を使うことができないので、譲渡所得の税金（所得税・住民税）は、512万円×20.315%＝1,040,128円ということになります。

譲渡所得税の税金控除額：1,040,128円
住宅ローン控除額：200万円

ということで、差し引きして、住宅ローン控除の方が3,000万円特別控除の控除額より、959,872円分さらに控除されることになり、このケースでは住宅ローン控除の方が有利ということになります。

ただし、このケースの場合、譲渡税1,040,128円は先払いして、ローン控除の所得税200万円分は、年間20万円ずつで10年間で還付されることに注意が必要です。

このように、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを選択した方が有利かは、あなた自身の状況によって正解が異なるので、計算して求める必要があります。

 

配偶者特別控除と3,000万円特別控除は一緒に使えるのか

所得控除の一つである配偶者特別控除(配偶者の所得に応じ最高38万円の控除)は、その人の合計所得が1,000万円以下であることが条件です。この合計所得は、3,000万円特別控除前の譲渡所得と他の所得の合計額で判定します。したがって、仮に居住用の3,000万円特別控除で納税額がなくても、3,000万円特別控除前の合計所得が1,000万円超になると配偶者特別控除の適用はありません。

 

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