3000万円特別控除の計算方法
あなたが不動産を売却するときには譲渡所得の計算をしなければなりません。
譲渡所得とは、簡単に言うと売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければなりません。
そのときに条件を満たせば、その利益から3,000万円差し引くことができる「3,000万円特別控除」という制度があります。
ここでは、その「3,000万円特別控除」を使って、3つのケースから実際に計算してみましょう。
3000万円特別控除の計算をするにあたって
あなたが居住用の不動産を売却したとき、「3,000万円特別控除」、「10年超所有軽減税率の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という5つの特例を受けることができる可能性があります。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。
１.土地・建物がともに夫・妻の共有の場合の計算方法
| 相続で取得した居住用の不動産(=マイホーム)を平成28年2月に1億円で売却した。取得費は不明で、譲渡費用は500万円だった。なお、夫婦共有で持分は土地・建物ともに2分の1ずつとなっている。「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の適用条件を満たしている場合、税金はいくらか？ |
A 譲渡益を求める。取得費は不明なので概算取得費(5%)を使います。
譲渡益(=売却利益)＝譲渡収入−(概算取得費+譲渡費)
1億円−(1億円×5%+500万円)＝9,000万円
B 譲渡益を持分で按分します。
夫と妻、土地・建物ともに2分の1ずつ
夫：9,000万円×1/2＝4,500万円 妻：9,000万円×1/2＝4,500万円
C 「3,000万円特別控除」後の譲渡益を求める。3,000万円特別控除は夫と妻それぞれ使えます。
夫：4,500万円−3,000万円＝1,500万円 妻：4,500万円−3,000万円＝1,500万円
D 「10年超所有軽減税率の特例」後の税額を求めます。
夫：1,500万円×14.21%=2,131,500円(所得税・住民税) 妻：1,500万円×14.21%=2,131,500円(所得税・住民税)
答：夫婦合計4,263,000円
２.土地が妻、建物が夫の所有の場合の計算方法
| 妻が相続で取得した土地に、夫が建物を建築したマイホーム(=居住用の不動産)を平成28年2月に6,000万円(土地：3,500万円、建物：1,500万円)で売却した。土地の所有者は妻で、建物の所有者は夫である。取得費・譲渡費用は3,000万円(土地：2,000万円、建物：1,000万円)で、「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の適用条件を満たしている場合、税金はいくらか？ |
このように、居住用の所有者と敷地の所有者が異なる場合は、家屋の所有者には「3,000万円特別控除」の適用があるが、敷地の所有者には「3,000万円特別控除」の適用はありません。しかし、家屋と敷地の所有者が異なる場合でも、家屋所有者の譲渡所得の金額から3,000万円全額が控除しきれないときには、次に掲げる要件の全てに該当する場合に限り、その控除しきれない金額を敷地所有者の譲渡所得の金額から控除することができます。
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夫の場合
譲渡益(=売却利益)＝譲渡収入−(概算取得費+譲渡費)
1,500万円−1,000万円＝500万円
「3,000万円特別控除」を適用すると
500万円−3,000万円＝0円
特別控除の枠が2,500万円分余る。
妻の場合
譲渡益(=売却利益)＝譲渡収入−(概算取得費+譲渡費)
3,500万円−2,000万円＝1,500万円
余った特別控除2,500万円を使うと
1,500万円−2,500万円＝0円
答：0円（税金はかからない）
３.店舗兼住宅の場合の計算方法
| 相続により取得した店舗併用住宅(居住部分3/4・店舗1/4)を平成28年2月に5,000万円で売却した。取得費は不明、譲渡費用が200万円で、居住用部分について「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の適用条件を満たしている場合、税金はいくらか？ |
A 譲渡益を求める。取得費は不明なので概算取得費(5%)を使う。
譲渡益(=売却利益)＝譲渡収入−(概算取得費+譲渡費)
5,000万円−(5,000万円×5%+200万円)＝4,550万円
B 譲渡益を居住用部分・非居住用部分で按分する。
居住部分：3/4、非居住(店舗)部分：1/4
居住用部分：4,550万円×3/4＝34,125,000円 非居住用部分：4,550万円×1/4＝11,375,000円
それぞれ税額を計算すると
居住用部分：(34,125,000円−30,000,000円)×14.21%＝586,162円(所得税・住民税)
非居住用部分：11,375,000円×20.315%＝2,310,831円
答：合計2,896,993円
ちなみに、居住部分の面積がその家屋の面積のおおむね90%以上を占めている店舗兼住宅については、その家屋全部を居住部分とみて、「3,000万円特別控除」の適用を受けても良いことになっています。
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